今日は私が保有しているJ-REIT(不動産投資信託)の話です。REITは、自分でマンションやビルを買わなくても、証券口座から少額で不動産に投資できる、とても便利な仕組みだと思っています。家賃収入にあたる分配金を受け取れて、管理の手間もかからない。実物不動産のハードルの高さを考えると、個人投資家にとって本当にありがたい存在です。
そんなREITですが、私の保有銘柄もここ最近は少し値を下げています。今日はその現状・下げている原因・私の対策を整理しておきます。
私が持っているのは「1343」
私が保有しているのはNEXT FUNDS 東証REIT指数連動型上場投信(証券コード:1343)です。野村アセットマネジメントが運用するETFで、東証REIT指数(配当込み)に連動します。つまりこの1本を買うだけで、日本のJ-REIT市場全体にまるごと分散投資できるのが最大の特徴です。
- 1銘柄で分散：オフィス、商業施設、物流倉庫、住宅、ホテルなど、多数のREITにまとめて投資できる
- 少額から：1口2,000円弱から、個別の不動産より圧倒的に手軽
- 年4回の分配金：2月・5月・8月・11月に分配があり、インカム(定期収入)を得やすい
- 純資産は国内最大級：東証REIT指数連動ETFの中で純資産総額トップ(2026年3月末時点)で、流動性も高い
現状 ― 高値から約14%下げた水準
| 項目 | 数値(2026年6月16日時点) |
|---|---|
| 現在値 | 約1,929円 |
| 過去1年の高値 | 約2,249円 |
| 過去1年の安値 | 約1,880円 |
| 直近1年の分配金合計 | 約92円(年4回) |
| 分配金利回り(現在値ベース) | 約4.8% |
現在値は1年の安値(約1,880円)のすぐ近くで、高値からは約14%下げています。「若干下げにある」というのが正直な実感です。一方で、価格が下がったことで分配金利回りは約4.8%まで上昇しています。値下がりは気分のいいものではありませんが、これから買う人にとっては利回りが良くなっている、という側面もあります。
私の保有状況
私は1343を平均取得単価1,982円で保有しています。現在値が1,929円なので、平均では約2.7%の含み損という状況です。ただ、私はこれを一度に買ったのではなく、複数回に分けて買い増してきました。一番安く拾えたときは1,791円で、その分だけ見れば+7.7%、取得単価ベースの利回りは約5.1%に達しています。
平均ではわずかに含み損でも、安いときに買えた分が全体を支えてくれている。これは後で触れる「下げ局面での買い増し」が、ちゃんと効いている証拠だと思っています。
なぜ下げているのか ― 主因は「金利」
J-REITがここ最近さえない一番の理由は、金利の上昇(日銀の追加利上げ観測)です。理由は大きく2つあります。
- ① 借入コストの増加：REITは銀行などから借り入れて物件を買っています。金利が上がると利払いが増え、利益(=分配金の原資)が圧迫されるのではと懸念されます。
- ② 相対的な利回り魅力の低下：国債など「安全な資産」の利回りが上がると、「リスクを取ってREITを持つうまみ」が相対的に薄れ、資金が一部REITから流出します。
東証REIT指数は、追加利上げ観測の高まりとともに節目の2,000ポイントを割り込む場面もありました。市場では2026年の東証REIT指数を「上値2,200・下値1,750ポイント」程度と見る向きもあり、金利が大きく上がればさらに下押しする可能性も指摘されています。下げの背景はあくまで金利という外部要因で、保有物件そのものが傷んでいるわけではない、というのがポイントです。
対策と心構え ― 私はむしろ歓迎している
では下げ局面でどうするか。私の方針は「慌てて売らない、むしろ淡々と買い増す」です。理由を整理します。
- 価格が下がる=利回りが上がる：分配金狙いの長期投資では、価格下落は「同じ分配金をより高い利回りで買えるチャンス」です。私が1,791円で拾えたのも、まさにこの下げ局面のおかげでした。
- 時間分散(ドルコスト平均法)：一度にまとめて買わず、複数回に分けて買うことで高値づかみのリスクを抑えられます。私はこれを実践してきました。
- 金利上昇への耐性も育っている：不動産価格や賃料は上昇基調で、賃料やNAV(純資産価値)の増加が、金利上昇のマイナス面をある程度カバーするとの見方もあります。インフレ局面では「実物資産」であるREITが見直される面もあります。
- 1銘柄で分散済み：1343はJ-REIT全体に分散されているので、特定の物件やスポンサーの問題に振り回されにくい。だから安心して持ち続けられます。
もちろん、金利が想定以上に急上昇すればさらなる下落もあり得ます。生活防衛資金とは切り離した余裕資金で、無理のない範囲で買い続ける、というのが大前提です。それでも、利回り4%台後半のJ-REIT指数を、下げているときにコツコツ拾えるのは、長期のインカム投資家にとってはむしろ好機だと考えています。
NISAとの相性
REITの分配金は通常約20%が課税されますが、NISA(成長投資枠)で保有すれば分配金が非課税になります。利回り約4.8%の商品を非課税で持てるインパクトは大きく、私もインカム狙いの長期保有にはNISAが向いていると考えています。1343はETFなので成長投資枠の対象です。
まとめ
実物不動産を持たずに、少額で・分散して・家賃収入(分配金)を得られるREITは、やはり個人投資家にとって有益な道具だと改めて感じます。今は金利上昇で軟調ですが、それは物件が傷んでいるからではなく外部要因によるもの。私は分配金を受け取りながら、下げ局面でコツコツ買い増す、いつもの高配当・長期投資のスタンスを、このJ-REIT ETFでも続けていきます。
免責事項
本記事は筆者個人の投資記録および見解をまとめたものであり、特定の銘柄の購入・売却を推奨するものではありません。記載した数値は記事執筆時点(2026年6月16日)の市場データ・報道に基づく概算です。投資判断はご自身の責任において、最新の情報をご確認の上で行ってください。
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