2026年7月28日、エスコン（8892）が2027年3月期 第1四半期決算を発表します。今回は「発表前の予測記事」として、会社が既に公表している情報から読み解けるポイントを整理します。
1. 会社概要
株式会社エスコンは、東京都港区虎ノ門に東京本社、大阪市に大阪本社を置く不動産デベロッパーです。1995年に大阪で設立され、2001年に上場、東証プライムに所属しています。分譲マンションブランド「レ・ジェイド」「ネバーランド」や、地域密着型商業施設「tonarie（トナリエ）」の開発で知られ、住宅分譲だけでなく商業施設・物流施設・ホテル・オフィスビルなど幅広いアセットタイプを手掛ける総合不動産会社です。
大きな特徴は、電力会社である中部電力（9502）の連結子会社である点です。2018年の資本業務提携を皮切りに出資比率を引き上げ、現在は中部電力が約51.3％を保有する親会社となっています。インフラ企業の傘下で財務基盤を確保しながら、不動産開発を機動的に進められる点がエスコンの強みの一つです。
2. 業績推移テーブル
| 決算期 | 売上高 | 営業利益 | 経常利益 | 純利益 | EPS |
|---|---|---|---|---|---|
| 2024年3月期 | 1,188.6億円 | 190.7億円 | 165.9億円 | 100.5億円 | 105.40円 |
| 2025年3月期 | 1,136.0億円 | 213.1億円 | 173.2億円 | 111.9億円 | 117.18円 |
| 2026年3月期（実績） | 1,370.3億円（+20.6%） | 261.0億円（+22.5%） | 171.9億円（▲0.8%） | 121.9億円（+8.9%） | 127.31円 |
| 2027年3月期（会社予想） | 1,450.0億円（+5.8%） | 265.0億円（+1.5%） | 200.0億円（+16.3%） | 140.0億円（+14.8%） | 151.42円 |
※2023年11月に決算期を12月から3月へ変更したため、2024年3月期は15ヶ月の変則決算です。前期（2026年3月期）は売上高・営業利益とも過去最高を更新しました。
3. 決算ポイント（予測）
① 営業利益は過去最高なのに、経常利益はほぼ横ばい
前期（2026年3月期）の決算で最も注意して見るべきなのは、この数字のギャップです。営業利益は261億円と前期比+22.5%で過去最高を更新した一方、経常利益は171.9億円と▲0.8%のほぼ横ばいで着地しました。
正体は「持分法による投資損失」です。営業外費用として計上されたこの損失が、前期の4.3億円から当期は42.3億円へと大きく拡大しました。持分法適用の関連会社（出資先の一部事業）の業績が悪化したことが響いた形で、本業（営業利益）は絶好調でも、決算書の中段でブレーキがかかった格好です。
1Q発表では、この持分法投資損益が今期も再び重荷になるのか、それとも縮小に向かうのかが一つの注目点になります。
② 1Qは季節性で最も薄い四半期＝低い進捗率は想定内
エスコンは不動産デベロッパーの特性上、四半期ごとの業績の振れ幅が非常に大きい会社です。前期（2026年3月期）の四半期別の経常利益を見ると、1Q（4-6月）はわずか8.4億円だったのに対し、決算期末の4Q（1-3月）は103.2億円と、実に通期経常益171.9億円の6割をたった3ヶ月で稼いでいます。
| 四半期 | 売上高 | 経常利益 | 純利益 |
|---|---|---|---|
| 1Q（24年4-6月） | 191.0億円 | 28.4億円 | 18.2億円 |
| 1Q（25年4-6月） | 175.8億円 | 8.4億円（前年比▲70.6%） | 9.6億円 |
| 2Q（25年7-9月） | 176.0億円 | 15.4億円 | 9.0億円 |
| 3Q（25年10-12月） | 277.4億円 | 45.0億円 | 29.6億円 |
| 4Q（26年1-3月） | 741.1億円 | 103.2億円 | 73.7億円 |
分譲マンションや収益物件の「引き渡し（＝売上計上）」が決算期末に集中しやすいことがこの偏りの理由です。前々期の1Q（24年4-6月）は経常28.4億円でしたが、前期の1Q（25年4-6月）は8.4億円と、年によって1Qの絶対水準にも大きなブレがあります。したがって、今回の1Q（26年4-6月）の数字が仮に小さく見えても、それだけで「悪い決算」と判断するのは早計です。前年同期（8.4億円）と比べて増減がどちらに振れたかを、まずは目安として見るのが妥当でしょう。
③ 事業セグメント別の見どころ
前期の成長を牽引したのは「不動産開発事業」です。北海道千歳市の物流施設や兵庫県明石市の開発用地など大型案件の売却に加え、グループが運用する上場リート「エスコンジャパンリート投資法人」や私募ファンドへの物件売却が拡大し、セグメント利益は前年比+46.0%の149.1億円まで伸びました。開発した物件を自社グループの器（リート・私募ファンド）に売却して収益化する「資産循環型モデル」が軌道に乗っている格好です。
一方、祖業である「住宅分譲事業」は前期減収減益（売上▲4.9%・利益▲4.6%）でした。大型物件の竣工が重なった前々期の反動で引き渡し戸数が971戸（前年1,195戸）に減ったためで、事業の実力が落ちたわけではありません。翌期（2027年3月期）は910戸の引き渡しを見込み、2026年3月末時点の契約進捗率は70.7%とすでに大半が契約済みです。
最も成長率が高いのは「資産管理事業」です。AM（アセットマネジメント）の運用資産残高（AUM）は1年で+30.8%の1,032億円に拡大し、セグメント利益も+29.5%増加しました。ストック型（積み上がり型）の収益であるため、今後も安定した伸びが期待しやすい分野です。
④ アーク不動産の子会社化（2026年10月予定）
前期決算と同時（2026年4月）に、関西圏で不動産賃貸・仲介・管理を展開するアーク不動産株式会社を、会社分割を経て取得価格110億円で完全子会社化することが発表されました。実行は2026年10月30日を予定しています。狙いは不動産賃貸事業・資産管理事業といった「ストック収益」の積み増しで、中期経営計画で掲げるストック収益比率の向上に沿った動きです。1Q時点ではまだ連結範囲に入っていませんが、今後の成長ドライバーとして押さえておきたいトピックです。
4. 今期（2027年3月期）の会社予想
会社は今期、売上高1,450億円（+5.8%）、営業利益265億円（+1.5%）、経常利益200億円（+16.3%）、純利益140億円（+14.8%）と、経常利益・純利益は前期を大きく上回る計画を掲げています。持分法投資損失の重荷が和らぐ想定になっていると考えられ、これが実現すれば経常利益・純利益とも過去最高の更新です。
なお、エスコンは「年次での業績管理」を理由に、上期（中間期）の業績予想を開示していません。四半期ごとの進捗率という通常の見方がしにくい会社である点は留意が必要です。
5. 配当の魅力
| 決算期 | 年間配当 | 配当性向 |
|---|---|---|
| 2024年3月期 | 48円 | － |
| 2025年3月期 | 48円 | 41.0% |
| 2026年3月期 | 48円 | 37.7% |
| 2027年3月期（予想） | 53円（+5円） | 35.0%（予想） |
エスコンは2017年から「累進的配当政策」（前年の配当額を下限とし、減配は行わず、維持または増配とする方針）を導入しています。2024〜2026年3月期は48円で「据え置き」でしたが、これは減配ではなく方針どおりの「維持」であり、2027年3月期はついに53円への増配が予定されています。
興味深いのは、配当額が増えているにもかかわらず、配当性向はむしろ低下傾向にある点です（41.0%→37.7%→35.0%予想）。これは配当の伸び以上に利益成長のペースが速いことを意味しており、財務的な還元余力は年々拡大していると読み取れます。ただし自己資本比率は17.0%と、不動産デベロッパーとしては標準的な水準ながら高くはなく、借入金を活用した事業モデルである点は認識しておく必要があります。
6. 類似銘柄との比較
| 銘柄 | PER（予） | PBR | 配当利回り（予） |
|---|---|---|---|
| エスコン（8892） | 7.5倍 | 1.21倍 | 4.83% |
| 明和地所（8869） | 6.7倍 | 0.53倍 | 4.83% |
| 日神グループHD（8881） | 9.0倍 | 0.44倍 | 5.47% |
数値は2026年7月24日時点の株探・IRBANK等に基づく概算です。マンション分譲を手掛ける中堅デベロッパーの中では、エスコンのPBRは1.21倍と明和地所・日神グループHDより明確に高く、市場からの評価は相対的に高い水準にあります。中部電力という大株主の信用力に加え、不動産開発事業・資産管理事業という高成長セグメントを併せ持つ収益構造の分だけプレミアムが乗っていると考えられます。一方でPER・配当利回りは同業と比べて突出しているわけではなく、「割安さで選ぶ」というより「成長性とグループの安定感」で評価されている銘柄と言えそうです。
7. 保有状況
筆者は保有株数分のエスコン株を保有しています。取得単価は896円で、2026年7月24日終値1,097円に対して含み益は+22.4%です。予想配当53円に対する取得単価ベースの利回り（取得利回り）は約5.9%となります。
8. NISAとの相性
累進的配当政策のもとで減配リスクが低く抑えられている点は、非課税で配当を受け取れる新NISA（成長投資枠）との相性が良いポイントです。一方で、四半期ごとの業績の振れ幅が非常に大きい銘柄であるため、四半期決算のたびに株価が大きく動く可能性がある点は踏まえておきたいところです。短期の値動きに動じず、通期の進捗を長い目で見守るスタンスが向いている銘柄と言えるでしょう。
9. 個人株主としての見解
今回の1Q決算で筆者が注目しているのは、①持分法投資損失が縮小に向かうか、②不動産開発事業の「資産循環型モデル」が今期も物件供給を維持できているか、の2点です。前期は営業利益が過去最高でも経常利益が足踏みした「見かけの伸び悩み」でしたが、今期計画（経常+16.3%・純利+14.8%）が実現できるかどうかは、この持分法損益の動向にかかっている部分が大きいと見ています。1Qは構造的に最も薄い四半期なので、単月の数字の大小に一喜一憂せず、前年同期との比較と通期計画への手触りを確認する、という視点で決算を見る予定です。
10. 免責事項
本記事は情報提供を目的としたものであり、特定の銘柄への投資を推奨するものではありません。記事内の数値は決算短信・IR資料等の公表情報および各種情報サイトに基づく概算であり、正確性を保証するものではありません。投資判断はご自身の責任において行っていただきますようお願いいたします。
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